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房产高房价渐失支撑救市恐难改低迷

发布时间:2019-06-15 04:26:10

[房产]高房价渐失支撑 “救市”恐难改低迷

SMM讯:多地楼市价格在春节之后就已悄然转变风向,一线城市商品房成交萎缩,二三线城市楼盘大量滞销,部分开发商开始降价促销。与此同时,部分地方政府则或明或暗地出台救市举措。业内人士指出,今年并未有新的房地产调控政策出台,房价调整与政策关系不大,是市场发展的必然结果,这也表明当前高房价已经逐渐失去购买力支撑,脱离经济基本面。

一线城市隐现拐点

今年五一期间,一线城市楼市降温迹象明显。数据显示,5月1日至3日,北京一手房成交总量为200套,创2009年以来的值,二手房成交仅31套。而根据链家地产的统计,扣除保障房数据后,北京4月纯商品住宅成交4258套,比3月同期下降18.4%,比去年4月份下降18.1%。成交均价也出现明显下调,仅为每平方米2.5万元左右,环比下降超过10%。

北京楼市隐约出现价格拐点。位于通州区的东亚印象台湖将二期住宅入市价格从预期的2.6万元/平方米调整为2.2万元/平方米起,且产品由原先预期中的毛坯调整为精装修。通州中粮万科公园在去年年底曾将价格预定在30000元/平方米到32000元/平方米,目前价格则为26000元/平方米。北京城建海梓府从3.6万元/平方米降为2.88万元/平方米。林肯公园的单价从3.6万元/平方米直接降到3.2万元/平方米。

上海楼市价格虽然仍旧坚挺,但个别销售不畅的高端楼盘开始价格回归。4月底,位于上海浦东新区唐镇板块的金大元御珑公馆项目价格出现跳水,该楼盘推出60套特价精装修房源,均价为36000元/平方米,此前项目均价在50000元/平方米左右。

其官方站数据显示,金大元御珑公馆项目于2013年10月26日取得预售证,总套数为113套,降价之前只卖出7套。之前50000元/平方米的单价也被业内认为是虚胖,大幅高于同地段楼盘。易房产中心数据显示,4月上海住宅签5564套,环比下降27.35%,比去年同期下降23.35%;共计成交面积环比下降24.70%,比去年同期下降25.41%。

深圳市规土委日前公布统计数据显示, 4月深圳的新房住宅成交2936套,环比增加4.2%,同比减少25.5%。广州4月份一手住宅签5195套,同比下跌7.5%,环比大跌16.7%。广州全市均价14714元/平方米,同比上涨8.87%,环比下降5.1%。

为加快销售,广州众多在售楼盘推出零首付的优惠促销活动。搜房统计数据显示,5月份广州预计有155个楼盘推出优惠促销活动,其中有17家推出了零首付和低首付活动,通过分期付首付,拉长首付款支付周期,或者由开发商垫付部分首付。

二三线城市促销降价

全国楼市在4月份延续降温态势,百城房价疲态初显。中国指数研究院发布的数据显示,4月份,中国100个城市(新建)住宅平均价格为11013元/平方米,环比上涨0.10%。这也是百城房价连续第23个月环比上涨,但涨幅较上月缩小0.28个百分点。从涨跌城市个数看,当月55个城市房价环比上涨,45个城市环比下跌。

长三角地区楼市降价范围进一步扩大。5月1日,宁波奥克斯盛世缔一城二期推出房源每平方米直降3500元至5500元,从一期14700元/平方米的成交均价,降至11000元/平方米。全国房地产经理人联盟理事廖百年表示,盛世缔一城房源量较大,大幅降价对宁波地产市场造成的影响不可小视。在其之后的新楼盘必会保守开价,可能在原价基础上适当下调。

据新浪乐居统计,今年五一小长假3天,杭州楼市共计成交174套,其中主城区成交57套,余杭区成交72套,萧山区成交45套,成交表现为2008年以来差。

成都楼市自今年3月起不断传出降价消息,由雅居乐和星河湾联合开发的成都高端楼盘铂雅苑,其精装房单价从开盘时的18000元/平方米降至13000元/平方米,毛坯房单价降到7000元/平方米。仅仅一天,就创下高达7.2亿元的销售神话。3月27日,九龙仓御园二期新推200余套房源,每平方米降价5000元左右,200多套新房源全部卖出。五一期间,建发鹭公馆降价活动启动,推出单价不到7000元/平方米的特价现房,同时所有现房都赠送价值1500元/平方米的精装。

长沙房地产研究中心数据显示,今年一季度,长沙市内六区签面积为240万平米,同比下跌28.9%。令开发商忧虑的是长沙库存急剧攀升的趋势,截至4月1日,长沙市内六区商品房存量面积2572.34万平方米,库存总套数接近24万套。若加上下辖的4个县,库存量更大。

长沙的开发商也不断推出降价促销活动,蓝光地产开发的COCO蜜城项目,价格从8000多元/平方米降至6000多元/平方米。万科白鹭郡从一期开盘价8500元/平方米带精装修,已经下降到6300元/平方米。目前,长沙众多楼盘采用推特价房方式暗降房价。

放松调控恐难扭颓势

3月以来,杭州、长沙、常州、无锡、郑州、天津等多地均曝出政府通过座谈会形式征求意见,拟调整现有的房地产政策以刺激楼市,涉及限购松绑、购房入户等。

无锡市宣布,从5月1日起,在无锡市购房达60平方米以上,且在本市有稳定工作的人员,准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。无锡这一户籍新政比以前购房70平方米落户的规定减少了10平方米。杭州市发改委也宣布,房企涉及大幅价格调整之前,需向政府部门通报。试图缓解之前开发商竞相降价促销的窘境。

南宁市则成为放松限购的省会城市。从4月25日起,广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左五市户籍居民家庭,可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。业内人士认为,在严格执行了数年限购政策之后,省会级城市首次出现松动,传递出地方政府希望重启房地产市场的信号。

尽管部分城市限购政策有所松动,但房地产贷款则持续紧绷,影响到限购放松的实际效果。目前,各地商业银行基本取消了首套房利率优惠,部分银行甚至要求首套房贷款利率上浮10%,且对个人信誉要求更加严格。一位股份制银行房贷部业务人士称,目前楼市看空情绪渐浓,在总行层面收紧政策之下,地方支行放贷都更加谨慎。

浙江杭州有开发商表示,银行一方面缩减开发贷规模,项目开发放缓;另一方面在房源销售环节,个人房贷进一步收紧,新房销售缓慢,无法按期限回笼资金。如此一来,导致开发商融资承重,循环贷款愈发艰难。

亚豪机构市场总监郭毅认为,银行信贷持续收紧,购房者实际购买力下降,市场供需形势正在发生变化,未来房企不得不选择舍价换量。

价格博弈仍将持续

□本报张敏

房源挂了两个多月,连个看房的人都没有,这种情况我完全没有想到。从今年2月开始,刘先生将位于北京望京区域的一套房源挂出,但直到4月底的两个多月间,不仅没有实现成交,中介人员还反映,只有询价却无人看房。

无独有偶,位于北京市西六环的某高端项目负责人王先生,近也遇到了定价难题。我们将要在5月开盘的项目属于三期,虽然拿到预售证不成问题,但如果定价太高,怕不好卖;如果定价下调,又担心老业主不满。王先生说。

上述两个案例可谓是近一段时间以来北京楼市的缩影。即便在整体供不应求的北京市场,卖方掌握定价权的格局也已发生改变。对于其他城市而言,出现降价、滞销等情况便不难理解。今年以来,杭州、南京等地项目率先出现降价,随后降价潮又蔓延至北京、广州等一线城市,而后又出现在长沙、武汉等地。值得关注的是,在区域市场中,初出现降价的项目,基本都实现了以价换量的结果,但此后跟风降价的项目,却大都销售不佳。

为什么出现上述情况,市场需求释放殆尽了吗?实际情况并非如此。我国房地产市场经常会出现供需双方此消彼长的现象,即当市场供应不足、房价出现上涨压力时,需求往往争相进场;而当市场供应旺盛,房价上涨乏力甚至出现下降时,需求方则容易出现观望情绪而暂时离场。相比之下,真正意义上的供需两低和供需两旺甚少出现。

之所以出现这种奇特现象,与国内楼市的发展阶段不无关系。自我国推行住房市场化改革的十多年来,房地产市场规模迅速扩大,房价只涨不跌的观念深入人心。因此,即便房价出现下调,买涨不买跌的需求方仍然笃信这种波动不会长久,并以暂时的观望等待低点入市,进入下一轮上涨周期。

如今的北京楼市,恰恰属于这种供应增加、需求观望的情况。一方面,4月的一周,市场出现单周入市17盘的供应高峰;另一方面,五一小长假的3天,成交量遭遇同比下降八成的低点。

但可以想见的是,经过一番市场博弈之后,需求进场只是时间问题。上述两个案例正是市场博弈的一个侧面。就北京楼市而言,利好过度透支、房价背离购买力已成共识,出现价格下调的现象并不令人意外。尤其是在未有大的调控政策出台的背景下,体现了市场自发调整。

但真正的问题在于,这种调整能持续多久?如果降价更为迅速,市场调整的过程就相对较短,需求也能够更早入场;如果卖方严守价格阵地,那么市场调整期拉长,需求的积压也就越多。待博弈结束之时,即便市场供应有所增加,恐怕也难以满足需求的释放,并带来更为强烈的房价上涨压力。

有开发商对中国证券报表示,楼市行情已经隐现拐点,今年并未出现新的调控政策,房价调整跟政策关系不大,是市场发展的必然结果,这说明而今高房价已经逐渐失去支撑力量。

业内人士指出,3月份以来全国房地产成交呈现下调趋势,房地产投资增速明显下滑,房价环比下调城市数量增加。房价下降的预期在购房人群中有所加深,如果市场无法回暖,这种深度观望情绪或将持续较长时间。

萤火虫之城

□本报任明杰

预期并不是一条没有尽头的路。

的老家在小县城X城,三年前父母在县城的空中花园小区买了一套房,从此便成为每次回家临时落脚的地点。虽然只是一套房子,但这里却特别有家的感觉,因为一到晚上,偌大的小区只有等寥寥几家的房子亮着灯,犹如夜空中的一只只萤火虫,指引人们回家的路。实际上,在的老家X城,像空中花园这样入住率低下的小区并不少见。

几年前,随着经济的发展和城市化的快速推进,X城的房价经历了一轮扶摇直上的过程,以老家的空中花园为例,三年前的房价只有3100元/平米,现在已经涨到4100元/平米,小区的车库更是从8.5万元/个涨到了15万元/个。

叔叔家的小区则更具代表性,前几年购买时只有2100元/平米,现在价格已经翻了一番还多,小区里的独栋小别墅更是连番上涨,而叔叔也每每指着自家房子对面的那排小别墅,对自己几年前的一念之差痛心不已。

或许是有此前车之鉴,就在前年房价处于快速上涨时期,叔叔又在自家小区以4700元/平米的高价购置了一套180平米的房子,以做投资之用。但是,售楼小姐小李告诉,从去年开始,X城的房价便陷入了停滞,一年来原地踏步,而过年回来之后,房子也开始难卖,变相降价的现象屡屡出现。

的叔叔在投资回报落空之后,无奈只好把房子出租,但180平米的房子一年租金也只有15000元。实际上,X城的房价在陷入停滞之前虽然一直上涨,但房租价格却依然很低,这也从另一个侧面反映出X城楼盘空置率居高不下。

在X城,像叔叔这样预期过高导致投资落空的人并不在少数。虽然城镇化快速推进,但X城也还只是一个小县城,加上每年大量供应的楼盘,以及3700元-4000元/平米的房价,小李表示,X城的房价已经没有更大的上涨空间。

另外,在X城,一个很有意思的现象是,大量逐渐富裕起来的农民开始在城市购置房屋,但并不做居住之用,而很大程度上是处在放风筝的状态,很多农民只是为自己养老考虑,或者为可能进城工作的儿女购买一份所谓的保险,但这份保险能否兑付却成未知数。

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